La vente aux enchères
Lorsqu'on parle de vente aux enchères, on imagine généralement une vente d'objets d'arts, ou autres objets plus ou moins précieux, mais pas forcément à l'immobilier, et pourtant ...
Bien souvent en France, les ventes aux enchères immobilières font suite à une saisie pour défaut de paiement ou concernent la vente des biens de l'état, les ventes du domaine.
Il est plus rare qu'un propriétaire particulier envisage de lui même une vente aux enchères, et pourtant cela est parfaitement possible et peut se révéler une stratégie payante pour le propriétaire dans bien des cas.
Très courante dans le monde anglo-saxon, la vente aux enchères séduit surtout les vendeurs désirant obtenir le meilleur prix possible pour leur bien. Les acheteurs eux sont en général moins friands de ce type d'achat, car il ne laisse pas toujours de délais de réflexion après la vente, mais conscient que les biens les plus intéressants ne se vendent qu'aux enchères, ils font avec ! C'est la loi de l'offre et de la demande qu'affectionnent les anglo-saxon.
Alors, en France, comment ça marche ?
En France les agents immobiliers pratiquent une forme de vente aux enchères qui correspond plus à une enchère d'intention d'achat, c'est-à-dire que durant l'enchère elle même, les acheteurs expriment leurs intentions d'achats, mais n'achètent pas contractuellement le bien.
Comme dans une enchère classique, le vendeur défini un prix plancher en dessous duquel il n'est pas vendeur (le prix de réserve).
Les enchères sont intéractives, elle commencent par le prix de départ fixé en commun accord entre le vendeur et le notaire / Agent immobilier, et les participants peuvent enchérir. A chaque nouvelle enchère, un chronomètre décompte 3 minutes (en générale) durant lesquelles un autre participant peut faire une contre enchère. Lorsque plus personne n'est prêt à renchérir sur la dernière offre, l'enchère s'arrete.
A l'issue de l'enchère, les offres d'achats sont revues avec le vendeur qui décide celle qu'il retient compte tenu de son montant et des garanties offertes par l'acheteur (absence de prêt pas exemple).
Une fois le prix de vente ainsi fixé, la vente est ensuite identique aux ventes classiques.
Pourquoi devriez-vous vous intéresser à ce type de vente en tant que propriétaire ?
Le prix de vente !
L'avantage numéro 1 de la vente aux enchères, c'est la garantie de vendre au meilleur prix. Dans la vente l'étape la plus difficile est de fixer le bon prix, celui auquel le bien va se vendre dans un délai raisonnable, sans laisser d'argent sur la table, c'est à dire que vous l'aurez vendu aussi bien que possible.
Si vous choisissez un prix trop élevé, vous empêchez les visites, le bien reste à vendre longtemps, et tôt ou tard vous allez devoir baisser votre prix pour attirer des acheteurs. Ceux qui observent depuis un moment votre bien, vont alors jouer la carte de la déflation et vous allez finir par brader votre bien.
Si vous choisissez un prix top faible, le bien se vendra en quelques jours. Vous obtenez donc une vente rapide, mais vous aurez sûrement laissé de l'argent derrière vous. Vendre vite et bien, c'est avant tout vendre au bon prix !
La seule solution pour connaître la juste valeur de votre bien sur le marché, c'est de demander à ceux qui veulent l'acheter combien d'argent ils sont prêts à y mettre! C'est tout le principe des enchères.
Les enchères répondent à la question : "Combien êtes vous prêt à payer pour ce bien ?"
Si vous avez suffisamment d'acheteurs potentiels, vous avez de grandes chances d'obtenir le meilleur prix possible pour ce bien à ce moment-là.
Le délai de vente !
En effet seule la vente aux enchères peut vous permettre de maitriser le délai de vente de votre bien. C'est vous qui fixez la date de vente, vous n'attendez pas que quelqu'un se décide à faire une offre. Cela peut s'avérer très utile dans certaines situations, comme par exemple lorsque vous faites appel à un prêt relais pour un nouveau bien, vous avez une date limite à laquelle il faut que l'ancien logement soit absolument vendu. Pour ne pas avoir à le brader, la vente par enchères peut s'avérer une excellente solution.
Le prix minimum !
Vous décidez d'un prix de réserve, c'est à dire un prix en deça duquel vous n'êtes pas prêt à vendre : c'est votre prix plancher.
Seules les propositions au-dessus de ce prix plancher peuvent déclencher la vente.
Le choix des acheteurs !
Il existe en France deux types de vente impliquant des enchères :
· La vente aux enchères traditionnelle, réalisée par votre notaire, mais qui ne vous permet pas d'influencer le choix de l'acheteur, le plus offrant est par défaut l'acheteur.
· Les offres de prix intéractives sous forme d'enchères, suivie d'une vente traditionnelle qui, elle, vous laisse choisir parmi les acheteurs.
A noter que la vente aux enchères traditionnelle est définitive (sauf défaut de paiement de l'acheteur entrainant des pénalités financières pour celui-ci), alors que la vente par enchères intéractives laisse un délai de réflexion de 10 jours aux acheteurs durant lequel ils peuvent annuler la vente sans pénalité. Vous trouverez plus d'informations sur ces 2 types de vente par enchères en bas de cette page.
La possible perte de temps !
En effet il est possible qu'il ne se présente pas assez d'acheteurs potentiels pour que la vente puisse se faire dans de bonnes conditions, et que le prix de réserve soit atteint.
Environ 30% des ventes aux enchères en France ne se font pas, faute d'offre au dessus du prix de réserve. Il est donc important de bien comprendre si votre bien se prête à ce type de vente avant de vous lancer dans l'aventure des enchères.
Pour cela nous avons créé un questionnaire qui vous aide à répondre à cette question. Si vous ne l'avez pas déjà fait, faites le test pour votre logement.
Le passage obligatoire par un spécialiste !
La vente aux enchères traditionnelle est réglementée en France, et seuls les notaires peuvent les mener à bien. Vous devez donc vous rapprocher de votre notaire pour qu'il mette en place la procédure. Mais attention, tous les notaires ne le font pas, renseignez-vous.
Si vous voulez utiliser la vente par offres intéractives sous forme d'enchères, vous devrez alors passer par un agent immobilier qui offre ce type de services. Des services en ligne français se spécialisent dans ce type de transaction, et peuvent vous aider à trouver le bon agent immobilier partenaire de votre projet.
La vente par offres intéractives est sûrement la forme la plus séduisante des ventes par enchères aujourd'hui en France. Elle permet de déterminer le meilleur prix pour votre bien, celui que les acheteurs sont prêts à y mettre, tout en gardant le schéma classique de la vente immobilière avec délais de réflexion, ce qui rassure acheteurs et vendeurs.
Pour en savoir plus nous vous proposons d'aller visiter deux acteurs du marché français spécialisés dans ce type de vente:
La vente aux enchères traditionnelles est très réglementée et répond à un processus bien établi.
Il y a en général des visites prévues à heure et jour fixé en semaine, quelques semaines avant la vente.
Les acheteurs potentiels doivent se présenter le jour de la vente avec un chèque de banque d'un montant minimum de 20% du prix de mise en vente qui lui sert de dépôt pour pouvoir enchérir.
A l'issue des enchères, l'offre la plus élevée remporte la vente et le vendeur dispose de 45 jours pour finaliser le paiement. L'acheteur ne peut pas revenir en arrière et annuler la vente !
Pour en savoir plus sur les ventes aux enchères traditionnelles par notaire, nous vous recommandons d'aller visiter le site des notaires de France ainsi que de lire un article sur le site droit-finances.net qui fait le point sur la situation.
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